Dienen van twee heren

Dienen van twee heren betekenis

Het in rekening brengen van dubbele kosten wordt ook wel het dienen van twee heren genoemd. Dit komt voort uit tweezijdige bemiddeling door makelaars. Bij de verhuur van een woning brengen veel makelaars zowel bij huurders en verhuurders bemiddelingskosten in rekening. Door deze dubbele bemiddeling wordt er dubbel verdiend aan dezelfde dienstverlening en dit is in strijd met de wet. Een makelaar heeft alleen recht op loon van een van de twee, dus er mag of bij de verhuurder of bij de huurder loon in rekening worden gebracht.

Sinds 2015 geldt er een wettelijk verbod op de dubbele bemiddelingskosten. Na veel ophef in politiek Den Haag heeft de Hoge Raad verboden om twee heren te dienen. Het verbod op het dienen van twee heren heeft terugwerkende kracht van 5 jaar. De bemiddelingsovereenkomst is nietig indien er bij een van de partijen door de makelaar een onredelijk voordeel is bedongen. Dit betekent dat er niet aan de verhuurder en huurder een courtage in rekening mag worden gebracht indien deze niet in verhouding staat tot de dienstverlening. De wet verbiedt het rekenen van kosten voor standaard werkzaamheden zoals bijvoorbeeld het opstellen van een contract. 

Dienen van twee heren Airbnb

Op 9 maart 2020 heeft de Rechtbank Amsterdam een uitspraak gedaan over de servicekosten die Airbnb bij de huurder in rekening brengt. Airbnb brengt zowel bij huurders en verhuurders bemiddelingskosten in rekening voor het maken van een boeking. De tweezijdige bemiddeling van Airbnb is net zoals bij een makelaar in strijd met de wet, zo luidt het oordeel van de Rechtbank Amsterdam. Bij Airbnb is er sprake van bemiddelen met betrekking tot een onroerende zaak, aangezien het gaat over de verhuur van een woning, appartement vakantiehuis etc. De algemene voorwaarden van Airbnb geven aan dat de Nederlandse wetgeving van toepassing is op de dienstverlening. Aangezien de huurder een consument is, kan deze gebruik maken van het personen en familierecht waarin het wettelijk verbod staat opgenomen. Hierdoor moeten de servicekosten die bij de huurder in rekening zijn gebracht, worden terugbetaald.

airbnb service kosten liggend breed

Airbnb brengt al jarenlang deze kosten in rekening. Gaandeweg zagen huurders en verhuurders deze onterecht betaalde kosten toenemen. Inmiddels wordt er aan de kant van de huurder zo’n 15% aan courtage in rekening gebracht boven op de huurprijs. Airbnb heeft met deze dubbele bemiddeling jarenlang een onredelijk voordeel bedongen. In het oordeel van de Rechtbank Amsterdam staat dat de bemiddelingsovereenkomst vernietigbaar is waardoor een verjaringstermijn van 3 jaar van toepassing zou zijn. Aangezien de tweezijdige bemiddeling van Airbnb sterk lijkt op de tweezijdige bemiddeling van de makelaars verwachten wij dat, net zoals bij het verbod op het dienen van twee heren in de makelaardij, een verjaringstermijn van 5 jaar zal gelden. Door de toepassing van het verbod op het dienen van twee heren met betrekking tot de dienstverlening van Airbnb is het voor u mogelijk de onterecht betaalde servicekosten terug te vorderen.

Uw servicekosten terugvragen

Wij raden u aan om de door u onterecht betaalde servicekosten van de afgelopen vijf jaar terug te vorderen. Alhoewel Airbnb nog steeds kosten in rekening brengt is het verstandig de boekingen die langzaam verjaren in behandeling te laten nemen. Het is niet zo dat huurders en verhuurders beide aanspraak kunnen maken op vergoeding. Aangezien de huurder een consument is, kan deze gebruik maken van dit terugvorderingsrecht. Verhuurders handelen volgens de wet commercieel en kunnen van dit wettelijke verbod geen gebruik maken. Heeft u gehuurd via Airbnb dan kunt u de door u onterecht betaalde dubbele bemiddelingskosten terugvorderen.

 

Voorbeeldbrief

U kunt proberen de onterecht betaalde kosten zelf terug te krijgen door een brief/mail aan Airbnb te sturen. Wij stellen hiervoor een voorbeeld beschikbaar waarmee u de dubbele bemiddelingskosten zelf kunt terugvorderen.

Er zijn al tal van verzoeken door consumenten aan Airbnb verstuurd. Airbnb heeft aangegeven het niet eens te zijn met het wettelijke verbod van de dubbele bemiddelingskosten door de Amsterdamse Rechtbank. Zij geven op dergelijke verzoeken de volgende reactie:

“Geachte Airbnb gebruiker,
Wij bevestigen hiermee ontvangst van uw e-mail waarin u verzoekt om terugbetaling van service fees op basis van een vonnis van de rechtbank Amsterdam d.d. 9 maart 2020.
Airbnb kan niet aan uw verzoek voldoen. Zij meent dat de uitspraak van de kantonrechter om meerdere redenen onjuist is. Bovendien kunt u aan de uitspraak geen rechten ontlenen omdat deze gaat over een individuele zaak. Andere rechters zijn ook niet aan dit oordeel van de kantonrechter in Amsterdam gebonden.


Met vriendelijke groet,


Airbnb”

Airbnb servicekosten terugvorderen voorbeeldbrief

Waarom uw servicekosten terugvragen?

Airbnb ontvangt niet alleen van u, maar ook van de verhuurder servicekosten, ook wel genaamd dienen van twee heren. Deze dubbele kosten zijn volgens de Nederlanse wet verboden. Op 9 maart 2020 heeft de rechtbank in Amsterdam geoordeeld dat Airbnb, en vele andere bemiddelaars met hun, onder deze regelgeving valt.

De Airbnb servicekosten die u heeft betaald zijn dus onterecht en kunt u terug vragen. Om hiervoor in aanmerking te komen kunt een zogenaamde ‘sommatiebrief’ naar Ierland sturen (hier is Airbnb gevestigd). Aangezien zij hier Engels spreken moet deze brief ook in het Engels opgesteld worden.

airbnb servicekosten facturen

 

Uw brief zelf naar Ierland sturen

U kunt ervoor kiezen om de brief zelf naar Ierland te sturen. Kopieer onderstaande brief en vul uw gegevens, op de plekken waar Nederlandse aanwijzingen staan. Zorg er wel voor dat u uw brief aangetekend verstuurd naar Airbnb. De verzendkosten van PostNL bedragen daarvoor op dit moment €14,55.

U kunt uw zaak hier ook binnen 3 minuten (no cure, no pay) aanmelden, zo bespaart u moeite en verzendkosten.

Airbnb servicekosten terugvorderen voorbeeldbrief

BY REGISTERED MAIL

 

Airbnb Ireland UC, private unlimited company
The Watermarque Building, South Lotts Road
Ringsend, Dublin 4
Ireland

 

{Uw woonplaats}, {Datum van vandaag}

 

Re: Notice of default– Service fee wrongly paid under Dutch law

 

Dear Sir / Madam,

On the basis of the dwelling(s) with the references listed below, advertised on your website, I have made a payment with the purpose of renting the dwelling(s). Subsequently, in connection with this payment, a lease agreement has been concluded with regard to this dwelling / these dwelling. This agreement meets the criteria laid down in Article 201 of Book 7 of the Dutch Civil Code.

Date of booking

Reference

Total costs

Service fee

{Datum maken boeking}

{Boekingscode}

{Totale kosten}

{Servicekosten}

{Datum maken boeking}

{Boekingscode}

{Totale kosten}

{Servicekosten}

{Datum maken boeking}

{Boekingscode}

{Totale kosten}

{Servicekosten}

{Datum maken boeking}

{Boekingscode}

{Totale kosten}

{Servicekosten}

{Datum maken boeking}

{Boekingscode}

{Totale kosten}

{Servicekosten}

{Datum maken boeking}

{Boekingscode}

{Totale kosten}

{Servicekosten}

 

For your mediation with regard to the above dwelling(s), you have charged a fee of EUR {Totaal bedrag aan servicekosten} to me. You thereby meet the conditions set out in Article 425 of Book 7 the Dutch Civil Code. In light of the provisions of Article 427 of Book 7 of the Dutch Civil Code, Article 417 paragraph 4 of Book 7 of the Dutch Civil Code applies, as a result of which you, as an intermediary, are not entitled to compensation.

After all, on the basis of the aforementioned articles, an intermediary who works on behalf of both the lessor and the lessee may not charge a fee to the lessee (being a natural person) for intermediation in the conclusion of a lease agreement for a dwelling, whether or not separate. Such a fee is payable by the lessor only. The intermediary fee has therefore been wrongly charged.

The assertion that you have provided intermediation is supported by your active involvement, namely:

  • You provide lessors with the opportunity to offer the dwelling for rent in a way that is determined by you.
  • You draw up a limited selection of all dwellings that meet the search query of the potential lessee and you only show that selection.
  • You determine the final price for which a dwelling is offered for rent.
  • You have made it impossible for both the lessee and the lessor to conclude a lease agreement without your intermediation.
  • You ultimately perform the service of payment to the lessor.

It is clear from the above that you perform activities that influence the conclusion of a lease agreement.

Insofar as required, I hereby nullify the intermediation agreement / the intermediation clause on the basis of which the intermediation fee has been paid.

As of today, {Datum van vandaag}, I have a total claim of EUR {Totaal bedrag aan servicekosten} against you. The outstanding claim can be specified as follows:

Reference

Amount

{Vul hier de boekingscode in}

{Servicekosten}

{Vul hier de boekingscode in}

{Servicekosten}

{Vul hier de boekingscode in}

{Servicekosten}

{Vul hier de boekingscode in}

{Servicekosten}

{Vul hier de boekingscode in}

{Servicekosten}

{Vul hier de boekingscode in}

{Servicekosten}

{Vul hier de boekingscode in}

{Servicekosten}

If necessary, I will take legal action against you.

Before doing so, I request, and to the extent necessary I summon you, to ensure that the amount of EUR {Totaal bedrag aan servicekosten} payable by you be credited to the following account within fourteen days of the date of this letter:

Account number: {Uw bank gegevens}

Bank: {Naam bank}

Bic: {Bic bank}

Name details:

Specification: “Service fee {Uw achternaam}”

In the event of failure to pay in time, a claim will also be made for compensation of the statutory interest that has become due and the extrajudicial collection costs incurred, amounting to 15%. Furthermore, in that case I consider myself free to take you to court without any further notice. Of course I hope that you will not let it come to that and that you will pay the outstanding claim in time.

Yours sincerely,

{Uw naam}

{Datum van vandaag}

Jouw Airbnb
servicekosten terugvragen?
Binnen 3 minuten geregeld!
Jouw Airbnb
servicekosten terugvragen?
Binnen 3 minuten geregeld!